Hiện trạng và dự đoán về những căn hộ giá rẻ tại Việt Nam hiện nay

Đến 2030 Việt Nam vẫn sẽ 'khát' nhà giá rẻ

Các đại gia địa ốc hiện nay công bố sẽ tiến hành cho xây dựng hàng trăm nghìn căn nhà 700 triệu đến 1 tỷ đồng, hứa hẹn tạo nên nguồn cung giá rẻ vô cùng khổng lồ, đồng thời xuất hiện những tin đồn về mối lo nguy cơ bội thực cục bộ. Tuy nhiên, các chuyên gia khẳng định 10-15 năm tới Việt Nam vẫn sẽ khát những sản phẩm này.

Trao đổi với cánh báo đài nhân dịp tổng kết thị trường bất động sản trong năm 2016 và những dự báo cho năm 2017, Tổng giám đốc điều hành của công ty CBRE Việt Nam, ông Marc Townsend nhận định, trong vòng 10 năm tới đây, tức là năm 2027, Việt Nam vẫn sẽ thiếu trầm trọng các sản phẩm liên quan đến phân khúc nhà giá rẻ. Ông Marc phân tích thêm, trên thực tế, nhu cầu chung của đại đa số người dân ngay ở phân khúc này là cực lớn nhưng đã và đang trong tình trạng cung không đủ cầu trong một khoảng thời gian rất dài. Do đó, cuộc đổ bộ của hàng trăm nghìn căn hộ giá trên dưới một tỷ đồng chính là một tín hiệu rất đáng tích cực dành cho đại đa số người dân tại đây.

Với việc hiện đang có khá nhiều doanh nghiệp bước vào và chạy theo đuôi các đại gia khác gia nhập vào thị phần này là điều tương đối dễ hiểu. Bởi vì các chủ đầu tư phải luôn nhìn nhận lẫn nhau để phát triển nhóm ngành sản phẩm nhưng không vì thế mà lại lo ngại bội thực nguồn cung. "Điều khá thú vị là khi chúng ta so sánh với các thành phố khác ở khu vực Đông Nam Á như Bangkok của Thái Lan, Manila của Phillipines hay KualaLumpur của Malaysia, thì TP HCM đang càng ngày càng tiến gần đến sự cân bằng trên cán cân cung - cầu trên thị trường nhà ở", ông nói thêm.

Theo nhận định của lãnh đạo CBRE, thị trường căn hộ dự kiến sẽ tiếp tục duy trì tỷ lệ hấp thụ cao trong các giai đoạn tiếp theo từ 2017-2019, đặc biệt hơn chính là tỷ lệ hấp thụ của phân khúc bình dân dao động từ 40-50%, dự kiến có thể sẽ đạt được đến ngưỡng 60% vào năm 2017. Về phần giá bán của mình, cácnhà ở thuộc phân khúc bình dân (giá rẻ) sẽ luôn được duy trì ở mức ổn định và sẽ tăng nhẹ dưới 3% bởi người mua phân khúc này đều khá nhạy cảm với sự thay đổi giá cả.

Đồng tình với quan điểm của ông Marc Townsend, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM nhận định thêm: "Bước vào những giai đoạn 2030, tức trong khoảng 10-15 năm tới, siêu đô thị như Sài Gòn và cả Hà Nội vẫn sẽ khát các căn hộ giá rẻ"

Ông Châu cũng đã đưa ra hai dẫn chứng đều là những dữ liệu thống kê chưa đầy đủ để miêu tả về nhu cầu bức thiết của thị trường nhà ở giá rẻ này tại ngay đô thị lớn nhất phía Nam. Về phần thứ nhất, TP HCM ước tính sẻ có thêm khoảng 3 triệu dân nhập cư, trong đó gần 50% số dân này sẽ dịch chuyển hẳn về đô thị để sinh sống theo các mối quan hệ như  vợ - chồng, cha-con, mẹ-con, tức là một hộ trung bình sẽ có tối thiểu là 2 nhân khẩu.

Thế nhưng trên thực tế của các doanh nghiệp đã và đang phát triển nhà bình dân của Nhà nước thì chỉ có thể đáp ứng được khoảng 15% nguồn cung nhà ở cho đại đa số dân nhập cư. Số còn lại người dân phải tự tính toán và con số những đối tượng này là rất lới khi họ rất cần những nhà ở thương mại giá rẻ, loại từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng trên mỗi căn. Như vậy, với nguồn cung câp nhà giá rẻ hiên nay với con số chỉ hàng trăm nghìn căn vẫn chưa thấm vào đâu so với nhu cầu lên đến hàng triệu căn của người dân.

Phải kể đến thêm, theo số liệu nghiên cứu từ Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM thì nhu cầu về loại hình nhà ở xã hội (nhà cho các nhóm đối tượng bao gồm: cán bộ, công -viên chức, lực lượng vũ trang... được hưởng lương Nhà nước) trong giai đoạn 2016-2020 chiếm vào khoảng 81.000 hộ. Tuy nhiên, nghiên cứu này chỉ mới gói gọn được trong một phạm vi hạn hẹp của nhà ở xã hội mà đã bỏ qua nhóm nhu cầu của những người lao động có thu nhập chỉ mức trung bình thấp và đang hưởng lương từ các doanh nghiệp tư nhân. Đây sẽ là một trong những lỗ hỏng rất lớn mà thị trường cần phải nỗ lực hết mình để bổ sung đầy đủ nguồn cung trong một khoảng thời gian dài, tính bằng đơn vị thập niên trở đi.

Theo ông Châu, nhà giá rẻ chinh là phân khúc duy nhất chưa bao giờ gặp khủng hoảng bởi vì loại hình này có tỷ lệ nhà đầu tư thứ cấp cực thấp nhưng khả năng thanh khoản luôn trong mức ổn định nhất thị trường. Khi mà thị trường bất động sản gặp khủng hoảng và có xu hướng bão hòa dần thì nhiều doanh nghiệp đã cố gắng tự cứu mình bằng cách quay ngược trở về với dòng sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ, thậm chí đã có doanh nghiệp dịch chuyển hẳn sang phân khúc nhà ở giá rẻ để có thể tái cơ cấu rổ hàng hóa của mình.

Định hướng về kế hoạch đầu tư mới của các doanh nghiệp bất động sản

"Với làn sóng xây nhà với mức giá 700 triệu - một tỷ đồng với quy mô lớn chính là điểm sáng để giúp tái cân bằng lại cán cân cung cầu của mình trên thị trường, đồng thời giảm thiểu nguy cơ bong bóng, giảm rủi ro cho chính cá nhân doanh nghiệp và cả ngành địa ốc nói chung", chuyên gia này khẳng định.

Tổng giám đốc của Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, ông Stephen Wyatt đã chỉ ra tình hình thực tế của thị trường nhà giá rẻ ngay tại Việt Nam. Ông cho biết thêm, nhà ở bình dân tại  các thành phố lớn như TP HCM và Hà Nội đã từ lâu không được các doanh nghiệp phát triển bất động sản để mắt tới trong một khoảng thời gian dài. Bởi lẽ, họ nghĩ rằng lợi nhuận biên từ các dự án của phân khúc này thấp hơn nhiều so với các căn hộ hay nhà ở trung và cao cấp. Điều này đã dẫn đến việc có rất ít các chủ đầu tư để ý, quan tâm và phát triển các căn hộ giá rẻ, khiến cho tình trạng thiếu hụt nhà ở cho phân khúc bình dân chất lượng tốt xảy ra trong thời gian dài.

Tuy nhiên, theo ông Stephen Wyatt thì song song với những hạn chế trên, chính phân khúc nhà giá rẻ có thể mang lại không ít cơ hội nếu chủ đầu tư biết và xây dựng được chiến lược cụ thể và hiệu quả, sở hữu vị trí đất có thể kết nối hạ tầng tốt, kiểm soát chi phí vật tư và nhân công  ở mức thấp và đưa ra mức giá bán phù hợp với khả năng chi trả trong phạm vi của người mua.

Bạn nên xem thêm 1 dự án hiện đang nổi tại khu vực quận 9 dự án khu đô thị An Thiên Ly quận 9